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2012年北京一手市场总结及趋势预判生存

2020-05-06

2012年北京一手市场总结及趋势预判

1、市场总结:三年调控市场恢复常态,刚需支撑市场

1、整体量价:量起价稳,市场恢复常态

2012年一季度商品住宅销售量均创5年以来新低,据伟业顾问事业集团统计数据显示,一季度剔除保障房后,北京商品住宅销售约0.82万套,与2011年同期相比降48.3%,环比2011年四季度下落41.1%。

二季度开始,一手市场逐渐反弹,据伟业顾问事业集团数据显示,2012年月,北京剔除保障房后,一手住宅累计销售8.2万套左右,与去年同期相比大幅上涨54.6%。12月上半月累计销售0.7万套左右,预计全年销售将在9.7万套左右,将回归到市场的常态。

价格方面,2012年月北京纯商品住宅销售均价为2.1万元/平方米左右,比去年同期相比小幅下滑3.7%,整体来看目前市场价格运行安稳,预计2012年全年销售价格与去年基本持平。

2、销售特点:郊区的中小户型和中低价位产品依然是销售主力

1) 销售外溢现象明显,五、六环及六环外区域的销售量占比延续上升

伟业顾问事业集团统计数据显示,五环内销售占比持续下落,目前占市场份额不足20%,与2010年同期相比,下落约15个百分点;而五环外,特别是六环外的市场份额则持续爬升,2012年月六环外占比拉升至25.9%,与2010两年同期相比,上涨约7个百分点。

2) 中小户型、中低价产品位仍然是市场销售主力

从今年的调控情况看,房地产市场调控“有保有压”,调控整体力度趋紧,但各地方政府在促刚需方面有局部调剂,如出台下调首套房贷利率、放宽普通住宅标准、放松公积金贷款、下调公积金利率等多种措施。在此背景下,中小户型和中低价位产品依然是市场销售的主力。伟业顾问事业顾问统计数据显示,2012年月90平米以下的中小户型占中销售的48.02%,如果按总价划分,中低价位的比重更大,其中200万以下的产品占据市场近7成的比重。

3、项目情况:多数销售项目“以价换量”,但市场仍存在大量滞销项目

2012年前三季度销售金额TOP30主要有以下几个特点:第1,6成以上的项目处于5环和六环之间;第2,性价比高的项目较为抢眼,其中金茂府连续两届雄踞榜首;第三,大部分项目积极采取“以价换量”措施,且销售势头良好;第四,在销售项目之外,市场中仍存在大量滞销的项目,由于定位模糊、定价较高等缘由,导致项目不符合市场的实际需求。

二、趋势预判:明年政策以落实为主,对市场露头就打,以保持常态为基调

关于明年房地产市场的量价走势,伟业顾问一手事业团体市场部总经理袁阳表示:

1、房价短期面临反弹压力,但难以存续,调控仍是常态。

楼市面临热钱涌入和核心城市销售增长明显的两重压力。首先,由于美国启动第三轮量化宽松,欧洲、日本也相继推出新的量化宽松策略,全球货币出现“大爆炸”现象,这些变化促使中国面临较大的输入性通胀压力。在这种情况下,将造成热钱流窜的局面,目前国内可供实现保值增值的*渠道其实不多,因此房产依然面临着*资金觊觎的局面。其次,数据显示,11月全国主要城市的销售均呈现明显的回升态势。其中一线城市商品住宅市场销售量同比增幅超过80%,而二三线城市也有不同程度的增长。

为防止房价反弹与巩固前期调控成果,政策将延续,短期内无松动迹象。10八大上,住建部部长姜伟新上表示,下一阶段将继续巩固调控成果,同时核心也将时刻应对新一轮的楼市调控,一旦市场出现明显量价齐涨时就会出台政策。而就在上周结束的核心经济工作会议上,核心也重申了调控不动摇的大原则。

2、明年北京商品住宅销售量与今年持平,价格或小幅上涨

首先,土地市场低迷,明年一手市场供应恐增变数。数据显示,2012年月北京住宅用地销售量约240万平米,不足去年同期住宅用地销售量的40%。土地市场的低迷,可能会影响明年商品住宅的供应。

其次,政策微调红利促需求延续释放,销售量整体将保持平稳。2季度以来一手市场的销售量回涨,主要得益于公积金贷款额度增加、首套利率下调等各地出台的增进刚需的政策。销售量的回涨,给开发企业更多的信心,但考虑到市场调控在短期内仍不会放松,开发商为保现金流,未来可能会继续采用“以价换量”的措施,也为购房者提供了更多的置业机会,预计这类销售量持续回涨的势头可能还会持续一段时间。

但是考虑到目前市场仍处于 “限购”“限贷”和调控不放松的大环境之下,预计,明年北京商品住宅的销售量可能与今年持平,而销售价格的上升空间则会相对有限。

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